Thai Real Estate Cycle – Adapting to the Future

     บทความวันนี้จะพาท่านย้อนรอยดูประวัติศาสตร์อสังหาฯ ไทยตั้งแต่ยุคปี 2529 ที่ประเทศไทยเริ่มเปิดตัวสู่กระแสเศรษฐกิจโลก และได้กลายเป็นอีกภาคธุรกิจหนึ่งที่สำคัญของประเทศอันมีพลังในการขับเคลื่อนมหาศาลด้วยเกี่ยวพันกับธุรกิจหลายภาคส่วน

ตลอดระยะเวลา 35 ปีที่ผ่านมา สรุป Timeline ที่สำคัญๆในภาคอสังหาฯ ไทย ดังนี้ 

-เริ่มตั้งแต่ปี 2529–2533 อัตราการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเติบโตอย่างมากเป็นผลมาจากการลงนามในสัญญาสำคัญ Plaza Accord Agreement ของชาติมหาอำนาจ ส่งผลให้เกิดการไหลเข้าของเงินทุนจากต่างประเทศจำนวนมาก ประกอบกับภาครัฐเองมีนโยบายสนับสนุนนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศ การท่องเที่ยวขยายตัว เกิดการจ้างงาน การลงทุนโครงการขนาดใหญ่ต่างๆมากมาย ทำให้เกิด Over Demand และการเก็งกำไร 

-ปี 2533 สงครามอ่าวเปอร์เซีย ทำให้เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ส่งผลต่อภาคการเงิน และอสังหาริมทรัยพ์ไทย 

-ปี 2534 เหตุการณ์รัฐประหาร ส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจไทยทั้งระบบหยุดชะงัก

-ปี 2540 วิกฤติต้มยำกุ้งซึ่งเป็นวิกฤติที่เรื้อรังมาตั้งแต่ปี2538 แต่มาฟองสบู่แตกที่ปี2540 ด้วยการไหลเข้าของเงินทุนจากต่างประเทศจำนวนมากมาตั้งแต่ปี 2535 จนถึง2537เพื่อปล่อยสินเชื่อให้กับนักลงทุนในประเทศและความพยายามอุ้มค่าเงินบาทของรัฐบาลซึ่งไม่สอดคล้องต่อสถานการณ์จริง โดยเม็ดเงินที่เข้ามาจำนวนมากได้ดันให้เกิดการลงทุนในภาคอสังหาฯ เกิดการเก็งกำไร จนนำไปสู่การ Over Supply และฟองสบู่ 

-ปี 2542 รถไฟฟ้า BTS เปิดให้บริการ รวมถึงมาตรการกระตุ้นต่างๆจากภาครัฐอาทิ การลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน และภาษีธุรกิจเฉพาะ การลดดอกเบี้ยกลาง MLR กระตุ้นการใช้จ่าย การนำดอกเบี้ยเงินกู้อสังหามาลดหย่อนภาษี นำสู่การฟื้นตัวของภาคธุรกิจอสังหาฯ จนขยายตัวสูงสุดในช่วงปี 2545-2547 มีการสร้างที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก จนเกินกว่าอุปสงค์ และเป็นอีกครั้งที่เข้าสู่ช่วง Over Supply อสังหาไทยชะลอตัวตั้งแต่ปี 2548 

-ปี 2547 เปิดใช้รถไฟฟ้า MRT
 
-ปี 2551 เกิดวิกฤติ Subprime การล้มละลายของบริษัทที่ให้สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ ส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจทั่วโลกรวมถึงประเทศไทย เกิดความเสี่ยงต่อสภาพคล่องของผู้พัฒนาอสังหาฯที่พึ่งแหล่งลงทุนจากต่างประเทศ กำลังซื้อในประเทศลดลง สถาบันการเงินในประเทศเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ดังนั้นรัฐจึงออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอน การจดจำนอง และธุรกิจเฉพาะเพื่อกระตุ้นการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจในช่วงปี 2552-2553

-ปี 2554 เหตุการณ์ภัยธรรมชาติ ภาคอสังหาฯชะลอตัวโดยเฉพาะแนวราบ

-ปี 2554-2555 และปี 2558-2559 รัฐออกโครงการบ้านหลังแรก ด้วยสิทธิประโยชน์ต่างๆทั้งสินเชื่อ ดอกเบี้ย มาตรการลดหย่อนทางภาษี ทำให้เกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยออกมามากมายโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า สร้างกำไรให้กับ Developer เป็นอย่างมาก จนทำให้เกิดกระแสการพัฒนาโครงการตามแนวรถไฟฟ้ารวมถึงในส่วนต่อขยาย ทำให้มีสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมออกมามาก ตลาดคอนโดมิเนียมร้อนแรงจนถึงปี2561 เกิดการผลิตในปริมาณที่มากเกินอุปสงค์ที่แท้จริง เกิดการเก็งกำไร การถือครองโดยนักลงทุนที่มิใช่ผู้ซื้อตัวจริง การก่อภาระหนี้เกินตัว
 
-ปี 2562 ธปท.ออกมาตรการ LTV เพื่อเป็นการระวัง และยับยั้งมิให้เกิด Over Supply และฟองสบู่อสังหาฯ ซึ่งก็ดูเหมือนน่าจะรับมือได้ทันหากไม่เกิดวิกฤติโรคระบาด Covid-19 ผลก็น่าจะเป็นเพียงอัตราการขยายตัวที่ลดลง ระยะเวลาของ Over Supply ที่เกิดขึ้นเป็นเพียงชั่วคราวจน Supply เริ่มค่อยๆสมดุลกับ Demand จริงอีกครั้ง

-ปี 2563-2564 วิกฤติโรคระบาดโควิด-19 ส่งผลอย่างรุนแรงต่อระบบเศรษฐกิจไทย และเศรษฐกิจโลก เม็ดเงินหมุนเวียนในระบบต่ำ เกิดภาวะเงินฝืด กำลังซื้อที่หดตัวอย่างมากการว่างงานในอัตราที่สูงและดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงสูงสุดเป็นประวัติการณ์แม้คณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.)จะลดดอกเบี้ยต่ำสุดในประวัติศาสตร์ไทยก็ยังมิอาจฟื้นเศรษฐกิจได้ และเมื่อผู้ที่มีกำลังซื้อมีน้อย ภาคอสังหาฯไทยจึงเผชิญกับภาวะ Over Supply อีกครั้ง มีสินค้าเหลือในตลาดกว่า 3 แสนยูนิต ซึ่งบรรดานักวิเคราะห์คาดว่าจะใช้เวลาระบายสูงถึง 5 ปี จนปี 2569 อสังหาฯไทยจึงจะกลับมาขยายตัวได้ดี
 

ทบทวนอดีตเรียนรู้ปัจจุบัน เพื่อวางแผนอนาคต

     การศึกษาประวัติศาตร์อสังหาฯไทยหากสังเกตุดีๆจะพบสัญญาณสำคัญที่จะทำให้บรรดาผู้ประกอบการ นักลงทุนทั้งหลายสามารถที่จะวางแผนการลงทุนได้ดียิ่งขึ้น จึงขอตั้งข้อสังเกตุสรุปไว้เป็นข้อคิด ดังนี้ 
1.วัฏจักรอสังหาฯไทยนั้นขึ้น และลงทุกๆ10 ปี วิกฤติต้มยำกุ้ง(2540) วิกฤติSubprime(2551) และวิกฤติCovid-19(2563)  
2.สัญญาณก่อนการชะลอตัวของภาคธุรกิจอสังหาฯหรือก่อนวิกฤติคือ แนวโน้มของการเกิด Over Supply และการเก็งกำไร 
3.ความผันผวนทางเศรษฐกิจทำให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์มิใช่วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ ดังนั้นหากเริ่มเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ ภาคธุรกิจอสังหาฯย่อมได้รับผลกระทบ
4.เงินลงทุนจากต่างประเทศมีพลังและสำคัญต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจจะขาดเสียก็มิได้แต่รัฐควรรอบคอบและดำเนินการด้วยความระมัดระวังต่อความมั่งคงของประเทศชาติ
5.สัญญาณสำคัญในการผกหัวขึ้นของภาคอสังหาฯไทยคือมาตรการรัฐที่ออกมาเพื่อกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์การลงทุนในMega Projectsต่างๆ อย่างเช่นตอนนี้ที่เราเห็นรัฐเริ่มออกมาตรการเข้มข้นและถี่ขึ้นทั้งการเปิดให้ต่างชาติถือครองอสังหาฯไทยได้มากขึ้น การผ่อนปรน LTV การให้สิทธิพิเศษในการพำนักในประเทศให้กับชาวต่างชาติ ดึงดูดเม็ดเงินสะพัดกว่าล้านล้านบาท 
6.การจับตาดูสมดุลย์ระหว่าง Demand ที่แท้จริงกับ Supply เป็นสิ่งที่รัฐ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรเฝ้าระวังเพื่อมิให้เกิดวิกฤติอสังหาฯ ซ้ำรอยเดิม 

บทความโดย : คุณนวภัสร์ ปัญญาสกุลวงศ์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร
บริษัท เดอะ บางกอก เรซิเดนซ์ 88 จำกัด
 

     สำหรับท่านใดที่กำลังมีคำถามหรือข้อสงสัยและต้องการที่ปรึกษาทางด้านอสังหาฯ แบบครบวงจรก็สามารถเข้ามาปรึกษากับทาง  The Bangkok Residence ได้ทุกช่องทางตามรายละเอียดด้านล่างค่ะ 
 

📍𝗦𝗔𝗟𝗘 𝗢𝗙𝗙 𝗨𝗣 𝗧𝗢 𝟱𝟬%
𝗕𝗥 𝗔𝗚𝗘𝗡𝗧 จัดให้ช้อป 𝙊𝙉𝙇𝙄𝙉𝙀 แบบจุกๆ
กับคอนโดทำเลดี 4 ย่านสุดฮอต

✊️ ช้าหมดอด ต้องรีบจอง! ✊️

✅ 𝐒𝐮𝐤𝐡𝐮𝐦𝐯𝐢𝐭
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/3ny5Qc6

✅ 𝐒𝐚𝐭𝐡𝐨𝐫𝐧
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/34FkqWk

✅ 𝐏𝐡𝐚𝐲𝐚𝐭𝐡𝐚𝐢
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/2GDkdLi

✅ รัชดา
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/3d9x17Y

📍 เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

☎️ Call 1319
LINE@: http://line.me/ti/p/%40bkkresidence
Facebook: https://www.facebook.com/TheBangkokResidence
Instagram: https://www.instagram.com/thebangkokresidence/

#WeAreBRagent
#TheBangkokResidence
#RealEstateForHappiness
#ซื้อคอนโด #เช่าคอนโด #ขายคอนโด #เอเจ้นท์คอนโด
#คอนโดมือสอง #คอนโดติดรถไฟฟ้า #คอนโดหรู